??????? 近日，記者從國土資源部獲悉，國土部和發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)布實(shí)施〈限制用地項目目錄(2012年本)〉和〈禁止用地項目目錄(2012年本)〉的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《限制目錄》和《禁止目錄》)，兩目錄自發(fā)布之日起實(shí)施，此前發(fā)布的2006年目錄和2009年增補目錄同時(shí)廢止。

　　根據這一最新規定，別墅類(lèi)房地產(chǎn)項目首次列入最新頒布實(shí)施的限制、禁止用地項目目錄。

　　住宅項目容積率不得低于1.0

　　《通知》規定，目錄適用于新建、擴建和改建的建設項目。凡列入《限制目錄》的建設項目，必須符合目錄規定條件，國土資源管理部門(mén)和投資管理部門(mén)方可辦理相關(guān)手續；凡列入《禁止目錄》的建設項目，國土資源管理部門(mén)和投資管理部門(mén)不得辦理相關(guān)手續。

　　據有關(guān)人士介紹，由于發(fā)改委此前印發(fā)的《產(chǎn)業(yè)結構調整指導目錄(2011年本)》提高了農林業(yè)、煤炭、石化化工、鋼鐵、有色金屬、黃金等產(chǎn)業(yè)的準入門(mén)檻，此次發(fā)布的新版限制、禁止目錄也隨之提高了用地門(mén)檻。

　　最引人關(guān)注的是，舊版目錄中只規定了低密度、大套型住宅項目(指住宅小區建筑容積率低于1.0、單套住房建筑面積超過(guò)144平方米的住宅項目)禁止占用耕地，亦不得通過(guò)先行辦理城市分批次農用地轉用等形式變相占用耕地。而為了更好地貫徹落實(shí)中央房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策，新目錄首次明確限定住宅項目“容積率不得低于1.0”，這將從操作層面進(jìn)一步將別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目擋在“閘門(mén)”外。

　　容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無(wú)量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數，即為容積率的值。住宅小區容積率小于1.0的，為非普通住宅。

??????? “擦邊球”行為或遭新規禁止

　　實(shí)際上，國土部近年為規范房地產(chǎn)用地供應管理，對用地容積率控制標準一直采取了限定的做法。2003年2月，國土部首次發(fā)布了《關(guān)于清理各類(lèi)園區用地加強土地供應調控的緊急通知》，強調“停止別墅類(lèi)用地的土地供應”；今年年初還曾強調，停止一切別墅類(lèi)用地的土地供應，要求“嚴格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類(lèi)用地”。

　　據記者了解，現在一些別墅往往是開(kāi)發(fā)商用以前拿的地開(kāi)發(fā)的。還有一種則是開(kāi)發(fā)商會(huì )控制整體的容積率，然后做差異化的產(chǎn)品，例如在小區建數棟高層住宅的基礎上，再額外建幾棟別墅。

　　鏈家地產(chǎn)觀(guān)點(diǎn)認為，新名錄發(fā)布對于市場(chǎng)預期影響最大的，就是未來(lái)將對別墅用地斷供。土地規劃容積率小于1將不得入市，這條規定早在2010年就已提出，政策影響不大，但明確提出將在“操作層面”以及對“別墅”擋在閘門(mén)外，則可能意味著(zhù)未來(lái)即便容積率超過(guò)1的住宅用地，蓋建別墅可能也會(huì )被禁止。

　　鏈家市場(chǎng)研究部陳雪告訴記者，在北京這樣土地稀缺的城市，此種限制可能更大，比如把一塊住宅用地一部分集中蓋普宅、一部分集中蓋別墅的擦邊球行為也可能在土地出讓規劃階段就因相關(guān)條款得到完善而被禁止。

　　陳雪認為，上述新規對別墅市場(chǎng)價(jià)格的影響可能不會(huì )太大，別墅這種高端產(chǎn)品具有較強的抗跌性，長(cháng)期來(lái)看，價(jià)格會(huì )保持上漲的趨勢。不過(guò)，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，高端客戶(hù)仍然會(huì )受到限購政策的影響，需求水平并不高，因此短期內漲價(jià)恐怕比較難。（來(lái)源：每日經(jīng)濟新聞）